不良債権を掴まないマイホームと不動産投資セミナー 12月14日（土）開催

お買い物かごに入れてご注文ください。

不動産は誰もが一生関わる重要なもの。
五輪需要や消費税アップの「駆け込み作戦」に踊らされてはいけません。
間違った情報や営業マンの甘言に乗らずに
不動産市場を理解し、さまざまな知識や技術、成功するための心構えやリスク回避の手段など、必要不可欠なノウハウをお伝えします。

【忘年会のお知らせ】 セミナー終了後に不動産忘年会を開催します。 同じ志をもつ人同士の意見交換の場、人脈作りの場とすることで、 たいへんな刺激を受けることができます。 習得した知識を惜しげもなく披露する人 協力会社を紹介する人 疑問や解決策を交える人 など不動産投資をキーワードにした素晴らしいコミュニティーの場となっています。 情熱をもった今後の不動産活動にお役立てください。 お申し込みはこちら

【大家さんの定石と布石 不良債権とは何か？】

世の中にはルールを守る人、破る人、そして作る人がいます。
家賃は払うもの、新築は住宅ローンを組んで買うもの。

いったい誰が決めたのでしょうか。
そして、そのルールに乗るのは損なのか得なのか。
一番得をしているのは誰でしょう。

そう、一番得をするのはルールそのものを作る人です。

【新築住宅の残存債務と市場価格相関表】

100％―例えば本体価格3,000万円だとしたら、3,000万円を丸ごと購入するということ。 （諸経費・引っ越し・新しい家具の購入代は自己資金で） 元利均等なので支払いの最初は金利ばかりに充てられ、 最後になるにつれ元金への充当が多くなる。

85％―購入直後、未入居の状態でその物件を売却すると、 15%の損が出るということ。 登記簿謄本に買主の名前が入るので、10%は引かないと売れない。 さらに、売却仲介手数料は、3％＋6万円に消費税をかけて支払う必要がある。 残りの2％は引っ越し手数料＋次の賃貸住宅の仲介手数料、賃金、前家賃、 家賃保証代、火災保険など。

自己資金300万円で3,000万円の物件を購入し、翌日に売却した場合なら、 諸経費は丸ごと損となり、さらに450万円（3,000万円*15%）＋300万円で750万円の損となる。

【例】 土地値は約800万円、上物は造成費込みで2,000万円の物件を購入したとする。 借入条件は変動金利で2%、35年ローン。月々92,735円のボーナス払い無し。 18年払い続けた結果、支払総額は2003万円だが、ローンの残りは1,600万円、 それに対し、売却予想価格は400万円となっている。 残存債務と市場価値がある程度交差するのは31年〜32年くらいである。 『 マイホームは買うな! 買うなら「お金を稼いでくれる物件」を選びなさい! 』から引用

【藤山勇司（ふじやま・ゆうじ）】

正真正銘の元祖カリスマ サラリーマン大家。 サラリーマン家庭の三男として生まれる。大学卒業後、商社へ入社。 在職中からサラリーマンとの兼業「大家さん」に挑戦し、競売のノウハウを蓄積する。 勤めていた会社が突如倒産し、失業するが、専業「大家さん」に転身。 『サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣』を執筆し、大ヒット。 現在はアパート・マンション96 戸、駐車場などで総資産4億8000万円。不動産収入は年間4500万円超、 ラジオ、テレビなどのコメンテーターや、歌手、著述、講演を本業とする兼業大家さん。 また不動産投資家を養成し、一人前の大家さんを育て上げる達人として有名。 著書に『サラリーマン大家さんの絶対失敗しない物件選び』『老後の不安を「不労所得」で消す49の秘訣』（廣済堂出版）、『マイホームは買うな! 〜買うなら「お金を稼いでくれる物件」を選びなさい！』（ぱる出版）など多数ある。 【サラリーマン大家 藤山勇司オフィシャルサイト】 【藤山勇司の不動産投資コンサルティングサービス】 【新刊】 【主な著書】

【学びのポイント】

• 不動産投資の特性や傾向を学ぶことができる
• 安定収益を得る不動産投資の本質を学べる
• 物件を得た後の悩みを直接相談できる
• 優良物件を安く買う方法
• 格安物件の購入すべき物件の適正価格がわかる
• 物件価値を総合的に判断できる
• プロの投資家がどうやって指値をするのかがわかる。
• 投資用マンションは一生の変化であり不良な不動産投資をやってはいけない
• 新築物件の実態を検証できる
• 強い財務基盤を実現できる根拠を理解できる
• 不動産を買う前、買うとき、買った後の苦労を想定できる

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